Schimmel in woningen is een groot probleem. Uit recente cijfers van het CBS blijkt dat in 2024 één op de vijf huishoudens last had van vocht of schimmel in huis.11 op de 5 huishoudens heeft last van vocht of schimmel in de woning | CBS Eerder schreef onze collega Mildred Brun over Awaab Ishak, die jarenlang blootgesteld werd aan schimmels. Zijn situatie maakt pijnlijk duidelijk dat schimmels ernstige gezondheidsrisico’s met zich brengen, met name voor kinderen. Het roept de vraag op welke verantwoordelijkheid verhuurders dragen voor de leefomgeving van hun huurders.
In deze blog staan wij stil bij de manier waarop schimmel in je woning terecht komt en de mogelijke gezondheidsschade. Vervolgens beschrijven we welke juridische stappen mogelijk zijn om het probleem op te lossen.
Hoe ontstaat schimmel in huis?
Schimmels groeien op vochtige plaatsen omdat water noodzakelijk is voor de stofwisseling, werking van enzymen en stevigheid. Schimmelgroei is dus gekoppeld aan vochtbeschikbaarheid, uitgedrukt als relatieve luchtvochtigheid (RV) en lokale vochtconditie van het oppervlak. In het algemeen geldt dat een luchtvochtigheid van meer dan 70% voorwaardelijk is voor schimmelgroei.
Schimmels kunnen in huis groeien op materialen die zowel vocht vasthouden als organisch materiaal bevatten. Denk aan plaatsen waar te veel vocht aanwezig is gedurende langere tijd, bijvoorbeeld door condensatie, lekkage of onvoldoende ventilatie. Poreuze, organische bouwmaterialen zoals hout, gips, papier, karton en textiel vormen het grootste risico, maar door vervuiling met stof, vet en huidcellen is ook groei op materialen als beton, steen, pleisterwerk, verf, kunststof en kitmateriaal mogelijk.
Schimmels groeien niet zozeer op het materiaal, maar dankzij het materiaal in combinatie met vocht en vervuiling. Elk oppervlak dat langdurig vochtig is en een voedingsbron biedt, kan in huis schimmelgroei vertonen.
Hoe word je blootgesteld aan schimmel?
Producten van schimmels, zoals sporen, stukjes van schimmeldraden en vluchtige stoffen die worden uitgestoten, komen in de lucht terecht. Dit komt door luchtstromen, temperatuurverschillen of beweging, bijvoorbeeld tijdens het schoonmaken. Via deze zwevende deeltjes in de lucht komen mensen ermee in aanraking.
Waarom zijn schimmels zo gevaarlijk?
Omdat mensen zwevende deeltjes inademen, vormen schimmels vooral een gevaar voor de luchtwegen en longen. Afhankelijk van de grootte kan de schimmel doordringen tot in de kleine luchtwegen en longblaasjes. Het gevolg daarvan is directe irritatie van het slijmvlies met zwelling, verhoogde slijmproductie en benauwdheid doordat de luchtwegen nauwer worden (bronchoconstrictie). Bepaalde giftige stoffen van schimmels kunnen het slijmvlies zelfs rechtstreeks beschadigen.
De meeste gezondheidsklachten ontstaan doordat het immuunsysteem op deze stoffen reageert. Veel voorkomende gevolgen zijn het ontstaan of verergeren van allergisch astma, chronische klachten aan de luchtwegen (bronchitis of COPD) en een allergische neusontsteking (“schimmelneus”). In zeldzame gevallen raken de longblaasjes chronisch ontstoken (hypersensitivity pneumonitis), wat kan leiden tot blijvende longschade doordat littekenweefsel in de longen ontstaat.
Uit wetenschappelijk onderzoek blijkt dat blootstelling aan vochtproblemen en schimmel in woningen samenhangt met een grotere kans op klachten aan de luchtwegen.2Indoor mould exposure, asthma and rhinitis: findings from systematic reviews and recent longitudinal studies. Caillaud et al. Eur Repsir Rev 2018;27(148):170137. Dit geldt vooral voor kinderen, maar ook voor volwassenen. In sommige studies werd gevonden dat mensen die in vochtige of schimmelrijke gebouwen wonen tot wel 75% meer kans hebben op klachten aan de luchtwegen en astma-gerelateerde problemen.3Meta-analysis of the associations of respiratory health effects with dampness and mold in homes. Fisk et al. Indoor Air. 2007 Aug;17(4):284-96. De Wereldgezondheidsorganisatie (WHO) heeft in 2009 geadviseerd over de gevaren van schimmels.4WHO Guidelines for Indoor Air Quality: Dampness and Mould, 2009. Volgens de WHO vormt schimmelgroei in huizen een aantoonbare risicofactor voor luchtwegaandoeningen, reden waarom preventieve maatregelen worden geadviseerd om vochtproblemen en schimmelvorming te voorkomen.
Uit bepaalde studies volgt dat langdurige blootstelling aan schimmel mogelijk ook in verband kan worden gebracht met klachten als vermoeidheid, gewrichtspijn, hoofdpijn, concentratiestoornissen, slaapproblemen en stemmingswisselingen.5Fatigue and exposure to mold and/or dampness: A systematic review of the literature from 2011-2018. Dooley et al. Environmental Analysis Health Toxicology, 2025 Aug 25;40(3);e2025018. Dit risico geldt vooral voor kwetsbare groepen zoals kinderen, ouderen en mensen met een verzwakte afweer. Meer onderzoek zal moeten worden gedaan om aan te tonen of deze klachten een direct resultaat zijn van langdurige blootstelling aan schimmels.
Hoe het juridisch zit
Het probleem van schimmel treft vooral ‘bewoners die weinig tot geen alternatieven hebben’. Vaak zijn dit mensen die om financiële redenen niet kunnen verhuizen en de verhuurder niet kunnen of durven aan te spreken op zijn verplichtingen.
Volgens de wet moet een verhuurder de schade vergoeden die is ontstaan door een gebrek in de woning. Schimmel in de woning kan wijzen op een gebrek. Daarvoor is vereist dat de schimmel is veroorzaakt door iets dat aan de verhuurder is toe te rekenen. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer de schimmel is ontstaan door lekkages vanwege gebrekkig onderhoud aan de woning of door bouwkundige gebreken. Schimmel kan ook het gevolg zijn van het gedrag van de huurder, bijvoorbeeld als deze de woning onvoldoende ventileert, of de woning slecht onderhoud. In dat geval is er geen sprake van een gebrek waarvoor de verhuurder aansprakelijk is. Toch mag er niet te veel verwacht worden van een huurder, blijkt uit rechtspraak; zo kan bijvoorbeeld niet verwacht worden dat een huurder hoge stookkosten maakt om de woning warm en droog te houden.6Hof Den Haag 24 maart 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:1921, r.o. 14.
Daarnaast is het belangrijk dat de huurder kan aantonen dat schimmel de oorzaak is van de gezondheidsklachten en de schade die daardoor is ontstaan. Dat kan lastig zijn, omdat ook andere factoren kunnen meespelen. Hiervoor is vaak medisch onderzoek nodig. Soms kan ook een gemeente helpen bij het vinden van een oplossing. Zo heeft de gemeente Rotterdam een meldpunt voor bewoners met schimmelproblemen.7https://www.leefbaarrotterdam.nl/meldpunt/
Als vaststaat dat schimmel heeft kunnen ontstaan door een omstandigheid die is toe te rekenen aan de verhuurder, heeft de huurder recht op huurprijsverlaging totdat de oorzaak van het probleem is opgelost. Ook kan de huurder in dat geval recht hebben op immateriële schadevergoeding, die kan bestaan uit gederfd woongenot.
Belangrijk is om een schimmelprobleem in de woning tijdig te melden bij de verhuurder. Het is belangrijk dat je correspondentie met de verhuurder bewaart. Mocht de verhuurder het probleem niet verhelpen, dan zou kunnen worden onderzocht of de verhuurder aansprakelijk kan worden gesteld voor de schade. Het lijkt raadzaam dat te doen samen met andere huurders van het woonblok.
Heeft u gezondheidsklachten die mogelijk verband houden met schimmel en vraagt u zich af wat uw rechtspositie is? Beer advocaten staat uitsluitend slachtoffers bij en denkt graag met u mee. Neem gerust contact met ons op.
Deze blog is geschreven door Nadim Abdalla, Puck van Maanen, Bert Manten en Bojan Dekker. Abdalla, Van Maanen en Dekker zijn als jurist werkzaam bij Beer advocaten, Manten is internist-intensivist en als medisch adviseur verbonden aan het kantoor.
